Was unterliegt der Steuerpflicht?
Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne aus Veräusserungen von Grundstücken oder von Anteilen an solchen; ausgenommen sind Gewinne aus Veräusserung von Geschäftsvermögen, die der Einkommens- oder Gewinnsteuer unterliegen.
Steueraufschub
Insbesondere wird bei folgenden Fällen die Besteuerung aufgeschoben (die Aufzählung ist nicht abschliessend):
- Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezug und Schenkung
- Eigentumswechsel unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht und zur Abgeltung scheidungsrechtlicher Ansprüche, sofern beide Ehegatten einverstanden sind
- Bei einem Eigentumswechsel soweit der Veräusserungserlös zum Erwerb oder zum Bau einer Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird.
Was bedeutet Steueraufschub?
Bei Abschluss eines obenerwähnten Rechtsgeschäftes wird keine Grundstückgewinnsteuer zur Zahlung fällig. Die Steuer wird vor sich hingeschoben bis bei einem nächsten Rechtsgeschäft der Tatbestand zur Erhebung einer Grundstückgewinnsteuer gegeben ist. Das heisst, der neue Eigentümer übernimmt die latente Grundstückgewinnsteuer vom Veräusserer.
Steuerbefreiung
Von der Entrichtung einer Grundstückgewinnsteuer sind insbesondere der Bund und seine Anstalten sowie der Staat Luzern, luzernische Einwohner-, Bürger- oder Kirchgemeinden (diese jedoch nur sofern das Grundstück innerhalb der betreffenden Gemeinde liegt) befreit.
Wie hoch ist die Steuer?
Wie bereits erwähnt ist der Gewinn aus Veräusserungen von Grundstücken Gegenstand der Steuer. Zur Ermittlung des Gewinnes muss der Anlagewert und der Veräusserungswert der Liegenschaft ermittelt werden.
Beim Anlagewert handelt es sich um den seinerzeitigen Kaufpreis oder, wenn das Grundstück mehr als 30 Jahre im Eigentum gestanden ist, den Katasterwert vor 30 Jahren zuzüglich einem Zuschlag von 25 %.
Weiter können auch - sofern der Kaufpreis die Grundlage zur Berechnung bildet - allfällige Kosten im direktem Zusammenhang mit dem Erwerb der Liegenschaft berücksichtigt werden. Zudem werden Aufwendungen für dauernde Wertvermehrungen, welche in das Veräusserungsobjekt investiert wurden, aufgerechnet. Darunter fallen diejenigen tatsächlichen oder rechtlichen Vorkehren, die im Zeitpunkt der Erbringung eine Wertvermehrung der Grundstücksubstanz herbeigeführt haben. Es ist dabei klar von Unterhaltskosten zu unterscheiden. Zur Prüfung dieser wertvermehrenden Investitionen ist der Veranlagungsbehörde eine Zusammenstellung der getätigten Aufwendungen und deren Detailrechnungen in Kopie zusammen mit dem Grundstückgewinnsteuer-Formular einzureichen.
In diesem Zusammenhang ist es wichtig, dass Sie als GrundstückeigentümerIn sämtliche Rechnungen und Unterlagen betreffend wertvermehrenden Investitionen an Ihrer Liegenschaft aufbewahren.
Der steuerpflichtige Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Veräusserungs- und dem Anlagewert. Gewinne unter CHF 13'000.00 unterliegen nicht der Grundstückgewinnsteuerpflicht.
Für die Grundstückgewinnsteuer ist der Einkommenssteuertarif massgebend. Daraus kann die Steuer pro Einheit (einfache Steuer) für Alleinstehende für den ermittelten Gewinn entnommen werden. Die einfache Steuer wird anschliessend mit 4,2 Einheit (im ganzen Kt. Luzern gleich) multipliziert, was die Bruttosteuer ergibt. War das Grundstück während weniger als sechs Jahre im Besitz des Veräusserers, so wird der Steuerbetrag mit jedem vollen Jahr, um das die Besitzesdauer kürzer ist, um 10 Prozent erhöht. War hingegen das Grundstück während mehr als acht Jahren im Besitz des Veräusserers, so wird der Steuerbetrag für jedes weitere volle Jahr um 1 Prozent ermässigt, höchstens aber um 25 Jahre (erreicht bei mehr als 33 Jahre). Die Berechnung des Zuschlages resp. der Ermässigung basiert auf dem Eintrag im Grundbuch (Tagebuchdatum).
Wer hat die Grundstückgewinnsteuer zu zahlen?
Der Veräusserer hat grundsätzlich die Grundstückgewinnsteuer zu bezahlen.